🏠 Ситуация с арендой в Испании: основные тренды
-
Цена аренды выросла примерно на 9,6 % г/г на начало 2025 года, с пиковыми значениями до +12–12,5 % в таких городах, как Мадрид, Барселона и Валенсия
- Однако официальная статистика INE показывает более умеренный рост: обновлённые контракты выросли на 4,1 % в 2023 году, а цены аренды жилья — всего на 2,6 %.
📈 Регулирование: индекс обновления IRAV
-
Новая Ley por el Derecho a la Vivienda (май 2023) ввела индекс IRAV, используемый INE с 2025 года для обновления арендной платы.
-
Июнь 2025: IRAV составил 2,10 % (против 1,99 % в мае) — максимальный рост в рамках законодательных ограничений
-
IRAV — это минимальное значение между приростом IPC, IPC subyacente и среднестатистической корректированной ставкой, рассчитанной по методологии Министерства.
📍 Зоны «tensionadas» (напряжённые рынки жилья)
-
В 301 муниципалитете, включая Сан-Себастьян, А Корунья, Памплону и недавно — Малагу, официально введён статус «зоны tensionadas».
-
В этих зонах вводятся:
-
лимиты на рост аренды (согласно IRAV для крупных владельцев),
-
налоговые льготы для собственников, которые снижают арендную плату.
-
-
В Барселоне аренда в зонах tensionadas опустилась в среднем на 8,9 %, в Жироне — на 16 %
🧾 Налоги и льготы для арендодателей
IRPF и фискальные стимулы:
-
Вводится 100‑% льгота по IRPF для владельцев, сдающих жильё по ценам из IRAV — такие меры могут охватить около 65 % арендодателей с доходами от €12 000 до €60 000 в год.
Налоги для нерезидентов и компаний:
-
Для нерезидентов‑лиц применяется ставка 19 % от валового дохода без вычета расходов; не‑EU компании — 24 %; компании-резиденты — 25 % корпоративного налога .
-
Долгосрочная аренда может получать снижение налоговой базы на 60 % для резидентов — применимо только к жилью, используемому как основное местожительство.
🚫 Основные проблемы рынка аренды
-
До 40 % арендаторов сейчас тратят более 40 % доходов на аренду — почти вдвое выше европейского уровня (~27 %).
-
Феномен «инкиокупас» — арендаторы, которые не платят, оставаясь в жилье — стал причиной 75 % всех выселений, значительно удлиняя судебные процессы и уменьшая число сдаваемых объектов в аренду.
-
Эксперт Gonzalo Bernardos предупредил о риске усугубления ситуации: дефицит предложения и ограниченное стимулирование от правительства могут даже сделать покупку выгоднее аренды, особенно с возможным ростом арендной платы до 15 % в ближайшие месяцы.
🧩 Заключение
Рынок аренды в Испании остаётся напряжённым: существенный рост цен, новые законодательные ограничения (IRAV), статус зон tensionadas и налоговые стимулы для ответственных арендодателей. Риск реформ, дефицит предложения и социальное давление делают эту тему критически важной — особенно для арендаторов и инвесторов.
